[CML 005134] 林田力「東急コミュニティー解約記(12)管理会社変更」

Hayariki hedomura2 at hotmail.co.jp
2010年 7月 30日 (金) 07:59:55 JST


【PJニュース 2010年7月29日】相次ぐ杜撰な管理の発覚で事態を重視したアルス管理組合理事会では複数の管理会社に見積もりを依頼することにした。管理会社10社以上に見積もりを依頼した結果、現行と同程度のサービス内容で、年間60万円〜170万円も管理委託費を軽減できることが判明した。

東急コミュニティーと比べて同業他社の見積もりが安い理由の一つに、東急コミュニティーの業務の重複や無駄がある。
http://news.livedoor.com/article/detail/4913295/
http://www.pjnews.net/news/794/20100711_25
第一に建物点検関連では保守点検業務費(建物部分)、建物診断業務費、建物点検業務費の三種類実施している。

第二にセキュリティー関連では緊急対応業務、ホームセキュリティー業務の二種類実施する。

第三に管理人の費用はフロント業務費、清掃業務費(日常清掃)、建物点検業務に分散している。

同じような業務であるにも関わらず、別々の項目として費用を請求する。管理組合が費用の妥当性を判断する障害であった。他社の見積もりでは基本的に一つにまとめて計上している。他社の管理会社にリプレースすれば管理委託費が軽減できることは当然であった。
また、東急コミュニティーの管理委託費内訳は不明朗な内容があった。一般管理費・管理報酬が負数(-4200円)になっていた。マンション標準管理委託契約書「内訳明示例」では一般管理費及び利益を別に表示する形式と各業務費に含む形式を例示しているが、負数にすることを想定していない。実際の報酬額が不透明である。

理事会では見積もり依頼と並行して、東急コミュニティーにも値下げを複数回打診したが、毎回断られた。サービス仕様を限定しての値下げも断られた。当時、東急コミュニティーは管理業務をメニュー化し、内容に応じて価格を3段階に分けると発表した(「東急コミュニティー、マンション管理費を透明に・業務をメニュー化」日本経済新聞2006年6月17日)。

高級プラン「アトラクト」は、コンシェルジュサービスの提供や、設備機器の保守点検回数を増やすなどのサービスを追加する。標準が「コンフォート」で、長期修繕計画や消防計画の作成等は別料金となる。「エクスペクト」は理事会への担当者の出席回数を減らす等、自主管理を望む管理組合向けとする。

管理組合役員はメニュー内容について資料を請求したが、それに対する回答は「管理メニューに関しましては、現在ご提示している内容が最良と考えご提示しております」であった(東急コミュニティー東京東支店「送付状」2006年7月20日)。

つまり、報道機関向けに発表したメニューを管理組合に紹介する意思はないということである。管理組合役員は再度資料を請求したが、「今回の商品はお客様に選択を委ねるものでは無い事をご承知頂きたくお願い申し上げます」と開き直った(東急コミュニティー東京東支店回答2006年8月3日)。

東急コミュニティーが選択肢から除外されたため、理事会では見積もりを提示した管理会社から5社に絞り込み、住民向けに説明会を実施した(2006年7月31日)。説明会後の住民アンケートで独立系管理会社N社が多数の支持を得た。決め手は以下の通りである。

・管理委託費の安さ
・近隣マンションでの管理実績
・資料の充実度(管理委託契約案まで添付していた)
・事前準備の綿密さ(見積もり時にマンションの図面等を要求する管理会社が多い中、N社は情報サービス会社を利用して情報収集しており、役員の負担が軽かった)
アンケート結果を受け、管理組合総会でN社に管理を委託することを決定した(2006年8月26日)。東急コミュニティーとは分譲後僅か3年で関係を終了したことになる。【つづく】



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