[CML 003717] 二子玉川東地区再開発住民提案の採算性分析

Hayariki hedomura2 at hotmail.co.jp
2010年 4月 16日 (金) 22:00:05 JST


【PJニュース 2010年4月16日】東京都世田谷区の二子玉川東第二地区市街地再開発事業に対する住民提案の事業採算性を裏付ける分析が発表された。これまで日本の行政や企業には住民からの提案を実現可能性に欠ける願望として頭ごなしに否定する傾向があった。その意味で住民提案が再開発事業として成り立つことが裏付けられたことは貴重である。
http://www.pjnews.net/news/794/20100415_9
http://news.livedoor.com/article/detail/4722043/
分析はNPO法人区画整理・再開発対策全国連絡会議の機関紙「区画・再開発通信」編集委員である遠藤哲人氏によりなされ、「区画・再開発通信」2010年4月号(2010年4月15日発行)に「再開発・住民提案の実現可能性を考える」と題して掲載された。

二子玉川東第二地区市街地再開発事業は二子玉川東地区再開発の第2期事業で、再開発地域の中央部分(II-a街区)に高さ約137mの超高層ビル(ペントハウスも含め32階建て)などを建設する計画である。建物にはオフィス・ホテルなどが入居する。

一方で高層ビル建設中心の二子玉川東地区再開発自体に対して、景観や住環境を破壊するとの住民の批判が強く、住民運動が起きている。住民による裁判も提訴され、世田谷区議会でも問題提起された。

再開発に住民の声を反映させることを目指す住民団体「二子玉川東地区住民まちづくり協議会」(飯泉善一郎会長)では早稲田大学卯月研究室の協力により、住民の要望を取り入れた住民提案を発表した(林田力「二子玉川東地区住民まちづくり協議会が住民提案を披露」JANJAN 2009年10月27日)。
http://www.news.janjan.jp/area/0910/0910252196/1.php
「区画・再開発通信」の記事では複数の住民提案のうち、「代替案A」を検討対象として選定した。これは高さを押さえ、2階から7階までの複数の建物を分散配置する案である。不動産価格や再開発ビル整備費用を踏まえ、地権者の利益を損なわずに「代替案A」を実現することは可能と論じる。

具体的には建物を集約し、敷地の7割を公共団体が購入して公共的な広場にする。これによって、事業採算を賄いながらも、住民の求める景観や自然環境を維持できる。広場に要する「費用はおよそ134億円(1万9600屐68万円/屐法廚任△蝓◆嶌眄規模2000億円の世田谷区としては、プライオリティーさえはっきりさせればできない相談ではない」とする。

第二地区の7割を広場にするという主張は非常に魅力的かつ現実的である。もともと再開発地域は多摩川と国分寺崖線に囲まれた水と緑の豊かな地域であり、広範囲にわたって風致地区としての制限を受けていた。しかも、都市計画決定で都市計画公園とすることが予定されていた。

ところが、1989年の都市計画変更決定で都市計画公園が二子玉川駅から離れた再開発地域の東端に移動してしまった。これが再開発地域に高層ビルを建設できるようになったカラクリであるが、移動された公園「(仮称)二子玉川公園」も住民から批判されている。新たに立ち退きしなければならない住民が出る上、盛り土をされた公園が近隣住民に圧迫感をもたらすためである。盛り土が水の流れを塞き止め、洪水被害を激化させるとも指摘されている(林田力「二子玉川再開発差し止め訴訟控訴審証人尋問(下)」PJニュース2010年4月15日)。

第二地区の多くを広場とすることで、本来の都市計画に近づけることができる。また、「(仮称)二子玉川公園」を第二地区に持ってくるならば、「(仮称)二子玉川公園」の整備費用が資金面の手当てとなる上、現在の「(仮称)二子玉川公園」に対する住民の不満も解消できる。
記事は「住民、行政、企業も立ち止まって、次世代に何を残すべきなのか、考えるべき大事なチャンスではないか。」と結ぶ。この記事が住民本位の街づくりの推進剤となることを願う。

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http://news.livedoor.com/article/detail/4717010/
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http://news.livedoor.com/article/detail/4719036/

林田力(『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』著者)
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